5. gegen 11. Senat beim BGH: Verkäufer von Anlageimmobilien muss über die Auswirkungen komplizierter Finanzierungskonstruktionen aufklären Der für das Grundstücksrecht zuständige 5. Zivilsenat beim Bundesgerichtshof hat sich in der letzten Vergangenheit wiederholt zu Aufklärungspflichten von Grundstücksverkäufern geäußert, wenn gleichzeitig zur Finanzierung des Grundstückskaufpreises ein komplizierter Kredit abgeschlossen wird. Es handelt sich um drei relativ kurze Beschlüsse zunächst schon vom 17. Januar 2008 und nun jeweils vom 15. Mai 2008, AZ: V ZR 92/07, V ZR 178/07 und V ZR 179/07. Mit beiden Beschlüssen werden Urteile des OLG Hamm aufgehoben und zur neuen Verhandlung an dieses Gericht zurückverwiesen, weil das OLG Hamm die Beratungspflicht des Verkäufers in diesen Fällen übersehen, bzw. im Kern nicht erfasst habe. Es handelt sich um Finanzierungskonstruktionen, die bei Schrottimmobilienverkäufen der Firma Köllner & Co. aus Harsewinkel und der Firma Allwo aus Hannover über die Vermittlungsfirma Heinen & Biege bekannt geworden sind. Finanziererin war in der Regel die Badenia Bausparkasse AG. Bei diesem sog. „Dortmunder Modell“ schlossen die Kreditnehmer zur Finanzierung des Kaufpreises jeweils ein Vorausdarlehen ab, dessen Tilgung ausgesetzt wurde. Die Tilgung sollte vielmehr über zwei gleichzeitig abgeschlossene Bausparverträge erfolgen, die hintereinander mit jährlich ansteigenden Einzahlungsraten angespart wurden. Nach Zuteilung des ersten Bausparvertrages sollte ein Teil des Vorausdarlehens durch den dann zu gewährenden Bausparkredit abgelöst werden. Dann wurde mit der Besparung des zweiten Bausparvertrages begonnen, nach dessen Zuteilung das weiter fällig werdende 2. Bauspardarlehen den Rest des Vorausdarlehens ablösen sollte. Der 5. BGH-Senat sieht unter dem Aspekt der Ermittlung des monatlichen Eigenaufwandes hier eine strenge Aufklärungspflicht des Grundstücksverkäufers, obwohl es sich ja nicht um Aspekte des eigentlichen Grundstückskaufs, sondern um Aspekte des Darlehens handelt. Der Senat ist der Auffassung, dass dem Käufer eine verlässliche Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands möglich sein muss, weil er nur so beurteilen kann, ob er sich die Immobilie überhaupt leisten und vor allen Dingen, ob er sie auch halten kann. Wenn diese monatliche Belastung Unwägbarkeiten enthält, die sich aus den Besonderheiten dieses Anlagemodells ergeben, wozu der 5. Senat die Finanzierung im Paket zählt, muss der Verkäufer aufklären. Bei den Konstruktionen des sog. „Dortmunder Modells“ waren die Laufzeiten für das Vorausdarlehen fast nie auf den voraussichtlichen Zuteilungszeitpunkt für die Bauspardarlehen abgestimmt. Die Zinsbindung war entweder zu kurz oder lief zu lange. Dann mussten die Darlehensnehmer eine weitere Zwischenfinanzierung mit evtl. höheren Zinssätzen abschließen oder sie mussten das Bausparguthaben auf schlecht verzinsten Bausparverträgen liegen lassen. Nicht absehbar war auch, welche monatlichen Belastungen auf die Kreditnehmer nach Zuteilung des ersten Bausparvertrages zukommen, da ja der nicht abgelöste Teil des Vorausdarlehens weiter finanziert werden musste. Zu diesen Unwägbarkeiten führt der 5. Senat aus: „Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkennt, bildet die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der von der Beklagten geschuldeten Beratung, da sie den Interessenten von der Möglichkeit überzeugen soll, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (Se-nat, BGHZ 156, 371, 377). Demgemäß muss der Verkäufer nicht nur über im Zeitpunkt der Beratung absehbare ungünstige Veränderungen der in die Berechnung eingestellten Einnahmen und Ausgaben aufklären, sondern auch über Unwägbarkeiten für den monatlichen Eigenaufwand, die sich aus den Besonderheiten des Anlagemodells ergeben (Senat, Beschl. vom 17. Januar 2008, V ZR 92/07). Dazu zählt das Risiko, welches sich daraus ergibt, dass die Zinsbindungsfrist für das Vorausdarlehen in aller Regel deutlich kürzer ist als der - zudem nicht sicher bestimmbare - Zeitraum, in dem der Käufer mit den Zinsen dieses Darlehens belastet sein wird. So verhält es sich auch hier, denn dem Vertrag über das Vorausdarlehen lässt sich entnehmen, dass die Zinsbindungsfrist lediglich fünf Jahre betrug, während die Ansparphase des ersten Bausparvertrages auf mindestens zehn Jahre berechnet war. Bereits im Zeitpunkt der Beratung war für die Beklagte deshalb erkennbar, dass der errechnete monatliche Aufwand nur für die ersten fünf Jahre kalkuliert werden konnte. Für die Folgejahre hing er dagegen maßgeblich von der - nicht vorhersehbaren - Entwicklung der Kapitalmarktzinsen ab. Über das damit verbundene Risiko einer Erhöhung des monatlichen Aufwands musste die Beklagte aufklären (vgl. Senat, Urt. v. 9. November 2007, V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91 f. Rdn. 22). Entsprechendes gilt im Übrigen für das von der Klägerin in anderem Zusammenhang angesprochene Risiko einer Erhöhung des monatlichen Aufwands nach Zuteilung des ersten Bausparvertrages. Von diesem Zeitpunkt an muss der Käufer drei verschiedene Zahlungen erbringen, nämlich die Zinsen auf das - immer noch zur Hälfte valutierende - Vorausdarlehen, die Tilgungsraten für das zugeteilte erste Bauspardarlehen und die Raten für den nunmehr anzusparenden zweiten Bausparvertrag. Selbst wenn das Modell so berechnet sein sollte, dass sich die Tilgungsraten für den zugeteilten ersten Bausparvertrag und die eingesparten Zinsen für das (nunmehr zur Hälfte getilgte) Vorausdarlehen ausgleichen, ergibt sich wiederum eine systemimmanente Ungewissheit für den monatlichen Eigenaufwand, weil nicht absehbar ist, wie hoch die Zinsen für das Vorausdarlehen bei der Zuteilung des ersten Bausparvertrages, also etwa zehn bis zwölf Jahre nach Vertrags-abschluss, sein werden. Auch hierüber muss aufgeklärt werden.“ Es ist erfreulich, dass der 5. Senat hier nicht die Unterscheidung der Trennungstheorie macht, dass ein Verkäufer aufgrund seiner rollenbedingten Verantwortlichkeit nur über die Bedingungen des Kaufvertrages aufklären muss und eine Bank nur über die des Darlehensvertrages. Der 5. Senat sieht hier ganz deutlich, dass Darlehensverträge und Kaufverträge, wenn sie im Paket als Anlageprodukt verkauft werden, einheitliche Bedingungen haben und deshalb der Veräufer auch auf Risiken und Unwägbarkeiten aus der Finanzierungskonstruktion hinweisen muss. Bekanntlich sieht das der 11. Zivilsenat, der für das Bankrecht zuständig ist, völlig anders. Er sieht hier grundsätzlich keine Aufklärungspflichten der Banken in Bezug auf Unwägbarkeiten der Anlage insgesamt. Tendenziell sieht er auch keine besondere Aufklärungspflicht, wenn komplizierte Kreditkonstruktionen vorliegen. So hat er erst kürzlich in einer Entscheidung vom 20. November 2007 (XI ZR 259/06) die Aufklärungspflicht über das Risiko bei sog. Lebensversicherungskrediten verneint. Bei solchen Krediten werden ähnlich wie beim „Dortmunder Modell“ Vorausdarlehen abgeschlossen, deren Tilgung ausgesetzt und durch eine fällige Lebensversicherung, die gleichzeitig mit dem Kredit abgeschlossen wird, ersetzt wird. Je nachdem wie sich das Versicherungsguthaben entwickelt, kann es zu diesem Zuteilungszeitpunkt zu hohen Nachfinanzierungsbedarf kommen, wenn nämlich die Lebensversicherungssumme nicht ausreicht. Dies ist in der Vergangenheit, nachdem die Versicherungen ihre Garantieverzinsung ständig gesenkt haben, sehr oft der Fall gewesen. Man darf gespannt sein, wie sich diese Meinungsverschiedenheiten entwickeln. Empfehlen kann man den Mitgliedern des 11. Senats beim BGH, sich die Herangehensweise der Mitglieder des 5. Senats an diese Problematik einmal kollegial erläutern zu lassen. Bremen, den 23.06.2008 gez: E. Ahr, Rechtsanwalt ID: 41410 Autor(en): Eberhard Ahr, RA Erscheinungsdatum: 23.06.08

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Erzeugt: 23.06.08. Letzte Änderung: 23.06.08.
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